집주인이 전세 보증금을 안 돌려줄 때 대처 방법

🏠 집주인이 전세 보증금을 안 돌려줄 때 대처 방법

전세 계약이 종료되었음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 세입자는 큰 경제적 손실과 불안을 겪게 됩니다.

이 글에서는 보증금 미반환 상황에서 세입자가 취할 수 있는 현실적인 조치를 법적 절차 중심으로 단계별 정리해 드립니다.

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📋 먼저 확인해야 할 사항

• 📄 전세계약서 확인 (계약 만료일, 특약사항 등)
• 🧾 확정일자 받았는지 확인 (전입신고와 함께해야 대항력 발생)
• 🏦 집주인에게 구두가 아닌 문자, 내용증명으로 반환 요청한 기록 확보

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🚨 집주인이 보증금 못 주는 이유

• 💸 경제적 사정(세입자 구하지 못함, 대출금 부족 등)
• 📉 집값 하락으로 보증금보다 낮은 매매가
• 🏦 근저당 잡힌 집의 경매 상황

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🛠️ 단계별 대처 방법

1️⃣ 내용증명 발송

• 📬 집주인에게 ‘보증금 반환 요청 내용증명’을 우체국 등기우편으로 발송
• 📅 내용에는 계약 만료일, 반환 요청 날짜, 연락처 등을 명확히 기재

2️⃣ 임차권 등기명령 신청

• 🏛️ 거주지를 옮겨야 하는 경우 → 법원에 임차권등기명령 신청
• 📌 전입신고 유지 없이도 보증금 반환 청구권 보존 가능
• 🧾 신청 후 집을 비우고 이사 가능

3️⃣ 지급명령 또는 민사소송 제기

• ⚖️ 집주인이 연락을 피하거나 고의로 지급하지 않을 경우
• 📄 지급명령 신청: 빠르고 저렴한 법적 절차 (3주 내 판단 가능)
• 💼 또는 민사소송 제기 → 판결 받아 강제집행 가능

4️⃣ 강제경매 신청

• 🏦 집에 대한 경매 절차를 진행하여 보증금 회수 시도
• 🧮 선순위 근저당 등기 여부 확인 필요
• 📉 경매 결과에 따라 보증금 전액 회수 어려울 수 있음

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💡 함께 고려할 수 있는 방안

• 🛡️ HUG(주택도시보증공사) 전세보증금 반환보증 가입 여부 확인
  → 가입된 경우 집주인 대신 HUG에서 보증금 선지급
• 🏛️ 대한법률구조공단 또는 법률구조기관에서 무료 법률 상담 활용
• 📑 법무사 또는 변호사를 통한 지급명령·소송 대행

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🚫 주의사항

• 🤝 구두 약속만 믿고 이사 나가지 말 것 → 대항력 상실 우려
• 🕓 임대차 계약 만료 1~2개월 전부터 적극적인 조치 필요
• 📸 대화 내용, 녹음, 문자, 계좌이체 내역 등 모든 자료 증빙화

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✅ 결론

전세 보증금은 세입자 입장에서 ‘목숨 같은 돈’입니다. 집주인의 경제적 사정과 상관없이 법적으로 보호받을 수 있는 권리를 제대로 행사해야 피해를 최소화할 수 있습니다.

📌 핵심 요약

• 📬 내용증명 → 🏛️ 임차권등기 → ⚖️ 지급명령 or 소송 → 🏦 강제경매
• 🛡️ 보증보험 가입 여부 확인 (HUG 등)
• 📂 모든 소통은 반드시 문서로 남기기

“보증금을 지키는 가장 강력한 무기는 ‘법’입니다. 두려워하지 말고 정당한 절차로 대응하세요.”